2013年11月13日，筆者給深圳、廣州幾家上市房企講課，題目是“三中全會之新形勢下展望2014年中國房地產(chǎn)發(fā)展”，一是2014年房地產(chǎn)形勢如何?”二是“房價是否還會繼續(xù)上漲?”、三是“未來房地產(chǎn)市場政策如何走勢?”。
2013年歲末,三中全會閉幕之后，2014年房地產(chǎn)與房價及政策走勢成為了人們關(guān)注的話題。2013年的“金九銀十”樓市傳統(tǒng)銷售旺季已結(jié)束，數(shù)據(jù)顯示，無論是供應(yīng)還是成交，多個城市今年9、10月份表現(xiàn)都已超過2011、2012年同期，回歸至“限購”前。
數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)過9、10月市場的熱銷，上海、深圳、南京、天津今年前十月的新房銷售面積已經(jīng)超過了去年全年的水平。尤其是9-10月，上海新房成交量達到270.1萬平方米，是2010年至今成色最足的“金九銀十”。
一是2014年房地產(chǎn)形勢總體會呈現(xiàn)先熱后平，升溫后穩(wěn)的趨勢，市場分化的距離會逐漸拉平。其一是房地產(chǎn)市場2013年總體上保持穩(wěn)中有升的趨勢，調(diào)控并未給市場帶來巨大的壓力。另外一方面是市場需求并未因調(diào)控下降，反而刺激更多的人去買房。
其三是房地產(chǎn)依然是穩(wěn)增長的主力，產(chǎn)業(yè)是拉動其他產(chǎn)業(yè)的火車頭，政府不會打壓，而完善市場機制。其四是土地市場的火熱讓地方政府解決了債務(wù)與城鎮(zhèn)化資金不足的現(xiàn)象。其五是新型城鎮(zhèn)化不斷放出市場需求。
其五是貨幣政策方面不會收緊，依然是穩(wěn)健。目前中國主要一、二線城市樓市已經(jīng)回歸限購前的瘋狂，但是三四線城市樓市逐漸好轉(zhuǎn)的，剛性需求和改善型住房需求都是推高市場銷量的原因。2013年中國房價比較平穩(wěn)，保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢。
2013年四季度房地產(chǎn)量價仍將處于高位，房地產(chǎn)市場進行風(fēng)險調(diào)整后的年化收益率在4%-8%之間，僅低于信托市場，而高于股市、債市和基金市場。宏觀經(jīng)濟企穩(wěn)、貨幣環(huán)境相對寬松、自住性需求支持，在這些因素下，近期房地產(chǎn)銷售回暖將持續(xù)到明年。
2014年房地產(chǎn)長效機制的推出不太現(xiàn)實，房地產(chǎn)市場價格漲勢不變。2014年房地產(chǎn)市場也應(yīng)該注意，在政府的強力維穩(wěn)下，樓市出現(xiàn)階段性的波動與調(diào)整不可避免。
一方面是房地產(chǎn)調(diào)控面臨著改革，市場分化，調(diào)控差別化。譬如推進房產(chǎn)稅試點，土地制度改革、調(diào)控長效機制的概念與草案會明確、住房保障體系完善等。另外一方面是政府反腐力度加大。其他方面是中國經(jīng)濟增長減速。
房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出平穩(wěn)之下的變化，一是2014年房地產(chǎn)市場的熱點城市（一線、二線城市）全面升溫，三線、四線城市好轉(zhuǎn)。二是高端樓市受到房產(chǎn)稅試點與調(diào)控長效機制的推進出現(xiàn)波動。三是剛需市場會受到政策的大力扶持，改善需求會受到調(diào)控政策的環(huán)境和心理影響，投資需求依然被政策排除在外。四是房地產(chǎn)作為投資避風(fēng)港”，價值凸顯，全年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)不俗表現(xiàn)。
二是2014年房價還會繼續(xù)上漲，沒有可能下跌的。2014年房價沒有下降的理由，①基于經(jīng)濟體制改革之需要，沒有房地產(chǎn)，保增長不可能實現(xiàn)。②基于調(diào)控長效機制建立短期不可能，因其土地制度與戶籍制度及財稅制度需要進行改革。③基于資本金比例不調(diào)整，到位資金足，銀行貸款未實緊，市場不差錢。④基于供求關(guān)系問題未解決。⑤基于房價之外因素，貨幣、通脹、負利率、熱錢、人口增加、交通配套完善、環(huán)境的變化、新規(guī)劃的落實、城市與商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的跟進等。
展望2014年，樓市供求緊缺加劇，房企資金充足、住宅庫存趨降、調(diào)控重長效構(gòu)建，總體保持平穩(wěn)微調(diào)，市場分化背離延續(xù)，房價穩(wěn)中有升。其實房價一個勁瘋狂上漲是非常的不合理，合理的房價應(yīng)該是與收入增幅相匹配。
但是房價上漲背后的原因是最需要解決的，主要是供求關(guān)系，首先是用地供應(yīng)。每次住宅用地負增長之后，房價都會出現(xiàn)大幅度的上漲。其次是房源供應(yīng)，分為商品房與保障房。從土地轉(zhuǎn)變成房子上市銷售，形成市場有效的供應(yīng)，短則1年半以上長則2年。
因此，供求關(guān)系之中最重要的是由控制需求轉(zhuǎn)向增加供應(yīng)，只有增加供應(yīng)才能夠穩(wěn)定房價。但是不是希望房價暴跌，是緩慢的合理上漲，低于人均收入的漲幅。
如何從根本上解決房價上漲，必須從兩個方面來看，一是房價上漲80%因素與來自房子本身之外,譬如供求關(guān)系與地價及貨幣供應(yīng)量。貨幣供應(yīng)量與房價上漲存在著密切關(guān)系，2008年底4萬億經(jīng)濟刺激計劃與2009年9.59萬億信貸就是房價上漲的主要因素。譬如人口的流動與人口的增長幅度，對房價影響大。
二是只有20%的因素是房子本身帶來的,地鐵、交通、綠化、學(xué)校、新規(guī)劃都可能帶來房價的上漲。購政策最好的替代政策是稅收制度調(diào)整,但現(xiàn)在調(diào)整稅收制度還比較難。如果要從根子上解決房價問題，就必須建立房地產(chǎn)調(diào)控的長效機制,就要對當(dāng)前的土地制度和戶籍制度及金融制度、財稅制度、住房保障制度進行改革。
三是2014房地產(chǎn)市場政策走勢趨向于穩(wěn)的基調(diào)，微調(diào)與收緊依然是局部現(xiàn)象。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策執(zhí)行至今，基本達到了四方面的調(diào)控目標(biāo)：
1）是擠出投機需求和明顯的泡沫。2）是確保保障性住房的順利完工。3）是投資規(guī)模不降反升，沒有對實體經(jīng)濟產(chǎn)生過大影響。4）是商品房的投資規(guī)?；卣{(diào)趨勢明顯。
其一是中央首次集體學(xué)習(xí)住房與三中全會公報及決定都會以市場化與穩(wěn)定為主。基調(diào)將是以穩(wěn)為主。
事實上，根據(jù)歷屆政府的歷次調(diào)控看，房地產(chǎn)政策經(jīng)歷過幾次“釜底抽薪式”調(diào)整，導(dǎo)致樓市走向兩個極端，從過熱迅速走向過冷，并威脅到經(jīng)濟穩(wěn)定，最終迫使政府適度放松調(diào)控政策。中國房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定、健康發(fā)展與經(jīng)濟穩(wěn)定、金融安全休戚相關(guān)。
因此，總基調(diào)不會發(fā)生大的變化，主要是維穩(wěn)為主，局部微調(diào)。譬如目前鄭州、北京、上海、廣州、深圳、南京、西安等收緊，而蕪湖、溫州等城市則放松。未來更多是住房保障方面的建設(shè)。
其二是房地產(chǎn)調(diào)控長效機制建設(shè)的基礎(chǔ)缺乏，依然是圍繞著完善其配套政策上做文章。從目前決策層這種共識到確立長效機制之間還有段距離。
首先是房產(chǎn)調(diào)控長效機制建立的前提基礎(chǔ)涉及到稅法修改、不動產(chǎn)登記制度、住宅房屋聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)、全國住宅房屋普查、房產(chǎn)稅擴容城市基礎(chǔ)工作等多方面內(nèi)容，今年與明年短期之內(nèi)很難形成完整方案并落地，不過，土地、金融、財稅等方面的改革信號已此起彼伏。
其次是房產(chǎn)調(diào)控及住宅產(chǎn)業(yè)的“頂層設(shè)計”與“長效機制”，是一個漸進的推進過程。相應(yīng)地，以“限購令”為代表的行政手段退出，也是漸進的過程?？梢园讶腥珪闯墒峭苿印伴L效機制”建立的一個重要節(jié)點，但更多細化措施需要幾年時間才能陸續(xù)出臺。