博鰲亞洲論壇2018年年會上，住建部原副部長仇保興表示，長效機制是根據形勢發展做出的調整。
第一，10年前，金融危機導致經濟蕭條，那時中國城鎮化率47%，房子賣得出去，現在城鎮化率60%多，人均住房40多平米，中國宏觀上已經不缺房了。這時候如果放任房地產發展，是不合時宜的。
第二，從中國住房發展來看，一開始政府包辦，然后讓市場來解決住房問題，最后發現市場解決不了公平問題，這時候政府的手又要發揮大的作用了。
第三，過去金融比較優質，杠桿率低，但是現在房地產的泡沫很大，可能觸發金融風險。
他表示，如果繼續炒房，金融危機就來了。而以上三大問題表示形勢已經變了。
消費稅會先于房地產稅出臺 未來要征空置稅
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仇保興講話實錄：
仇保興：首先長效機制是根據形勢的發展做出調整，這一次為什么不一樣呢?首先就是城市化的階段不一樣，因為像十年前大家都知道，2008年來自于美國的金融危機，把中國經濟一下子搞的非常協調。這時候城鎮化率是多少呢?我們城鎮化率只有40%多，所以中國正處在沒面有1600萬人進城，所以那個時候你建多少房子都有人要，都賣得出去。但是十年過去，現在的階段是我們的城市化率快到60%，快到60%意味著什么呢?每個人平均有40平方米的房子。國際貨幣組織去年出來一個報告，就是德國、日本、法國這些國家，就是人多地少的，美國除外。這些國家人均住房面積也就是30到40。中國宏觀上已經不缺房了，意味著這個時候如果放任讓房地產來支撐經濟的發展，這個是不合時宜的，這個階段已經過了，所以城鎮化發展的階段不一樣，現在不是房地產高歌猛進的時候，也不是說你建多少房子都能賣出去的時候，實際上已經到了轉折點了。這一點我們必須要明白，形勢不一樣了。
第二點，我們必須要明白的是什么呢?就是40年前房子都是政府建的，那個時候人均只有7平方米。為了解決這個問題怎么辦?就是放開，讓市場各個主體參與進來，這時候誰能用市場的動力，用了市場的動力建房子，誰就能夠取得成功。換成市場以后，從人均7個平方米增長到40平方米。但是這個時候問題出來了，因為房子首先是有人們基本的居住需求，同時又是資產的主要載體，這是社會的不公平出來了。經過40年的發展，我們認識到就是住房這個市場，市場機制是解決不了公平的問題，解決不了低收入階層的問題，這需要政府去解決。
從政府包辦到市場包辦再到政府跟市場兩只手都必須去做，所以這就是一個巨大的思想轉變，這個思想轉變就意味著政府這個手在未來會發揮很大的作用，所以這個是又不一樣了。
第三個不一樣，過去不管建多大的房子，也不管多少人炒房，我們的金融還是比較優質的，衍生產品也不完善。這樣的情況下，整個金融市場剛剛非常優質的情況下杠桿率很低，出不來風險來。現在房地產泡沫是唯一的可以促發金融風險，大家看到了美國就是前車之鑒，房地產不弄好，金融危機就會有。我們第一次認識到房地產市場如果處理不好，繼續炒房的話，那金融危機就來了。我們應該把房地產市場跟消解金融危機同步進行考慮，所以三大問題就是形勢已經變了，所以我們的調控也應該跟著變。
仇保興：我覺得這一點的問題還是要放在整體上考慮，因為我前面講了三個環境的情景已經不一樣了。這時候我們應該注意到，長效機制包含著這么一些內容。首先就是多渠道的供應，因為房子是用來住的，但是原來是單一的市場供應，不對的，市場也應該是多層次的，就是政府要激勵一部分的市場主體專門做低收入階層的房子，政府給你優惠。這個是美國也有教訓。二戰以后歐盟跟美國實際上都是政府投資，就像我們以前一樣政府投資來搞廉租房，結果這些房子質量很差，窮的人跟富的人分離。我們也認識到，我們應該用多種市場主體，還包括我愛我家和其他的投資者，你們投資低收入階層的房子，然后政府購買，然后你們來經營，而且你們來提倡混合居住，這個模式實際上是另外一種新的機會，為什么?有人說過我愛我家，這個道理可以在這兒，你可以持有，可以混合，也可以不同搭配，這里面機會就非常多了。
政府從一個單純低收入者的供房者退到動員更多的主體去建低收入房子，甚至歐盟還有一種房子叫做合作建房，大家沒有房子的人，但是有能力、有收入，你們組織起來，政府給你優惠條件，然后以一個新的主體到市場上買地，然后自己蓋房子。這樣把我們公家比如說政府建的廉租房各種各樣的弊端都消除掉了。歐盟現在有的城市合作建房的建50%%。
另外一種是現在采取多層次的調控方式，過去中央集中發力調變成分散調，從行政證手段調肯定變成市場調，變成稅收、信貸這些工具、杠桿利用起來。這段時間包括去年用了大量的行政手段，可以講這是臨時的措施，最近這幾個月肯定還會用下去，為什么?這是為長效機制的出臺贏得機會、贏得時間。如果房價飆升，那現在救火都來不及了，那還什么調控?所以這是為了贏得這么一個時機，這是非常重要的。但是從長遠的角度來說，從兩年、三年、四年、五年的角度來看，肯定有很多像剛才羅先生提出的比如消費稅、空置稅，這些肯定會出來的。因為消費稅肯定會變成一種新的稅種，世界上通用。如果說房價上漲了，外地者購買多了，投機者購買多了，你來買房，第一套免稅，第二套加15%的稅，第三套加24%的稅，這樣一下子就遏制住了。我們會采取越來越多的，采取經濟手段來調，這是肯定的。
第三個問題其實是我們應該把房地產的調控、解決低收入的問題，以及基層城市政府應該更加有所作為，一線城市主要是解決炒房問題，解決金融危機問題，解決房價無限制上漲和低收入階層買不到房子的問題。但是量大面廣的三四線城市，人口都流失了，這完全就不一樣了，這就完全要看什么?必須要增加公共的投入，改善城市的環境。公共的投入首先要解決學校不夠好、醫院不夠好，然后把高鐵通起來，解決一個交通的問題，就是中心城市跟小城市互聯互通，這樣的話很多就解決了。上海比如60個鎮，原來房價很低的，原來上海的入口疏散不出去。結果上海市政府采取一個措施，把26家甲級醫院到鎮上去，把鎮上很糟糕的醫院變成甲級醫院的分院，把鎮上夫婦辦班的初中、小學，變成名牌中學、小學的分校，一下子鎮上面的房子銷售就大幅度增加。然后上海市政府正式提出，我在今后五年主城人口減少，這樣三四線城市就帶動起來了。
我經常講的房地產調控對三四線城市，有的時候我們講工夫在詩外，有的時候看似不是調控，其實對整體房地產的均衡發展起到了關鍵性作用。